En France, les travailleurs non salariés (TNS) représentent près de 12 % de la population active. Pourtant, ils restent largement sous-représentés parmi les emprunteurs immobiliers. La raison est simple : leur dossier est structurellement plus complexe à analyser pour les établissements bancaires classiques.
La bonne nouvelle, c'est que cette complexité est surmontable. Un TNS avec des revenus solides et une activité stable a autant de légitimité qu'un salarié en CDI pour accéder à la propriété. La clé est de comprendre comment les banques raisonnent, et de présenter son dossier en conséquence.
Qui est considéré comme TNS par les banques ?
La notion de travailleur non salarié regroupe des situations très diverses, toutes soumises au même traitement bancaire différencié :
- Les auto-entrepreneurs (micro-entrepreneurs) : régime simplifié, revenus déclarés sur les ventes ou prestations réelles, sans déduction des charges.
- Les gérants majoritaires de SARL ou d'EURL : rémunérés par une rémunération de gérance (article 62 du CGI), sans bulletin de salaire classique, et relevant du régime TNS au plan fiscal et social.
- Les professions libérales non réglementées : consultants, coachs, formateurs, etc., relevant de la déclaration contrôlée (BNC).
- Les professions libérales réglementées : avocats, médecins, architectes, notaires, comptables, leur situation est souvent plus favorable car leurs revenus sont plus prévisibles.
- Les artisans et commerçants : relevant du régime réel BIC, avec des bilans annuels plus complexes.
Ce que les banques analysent dans un dossier TNS
La durée d'activité
La règle quasi universelle dans le secteur bancaire est d'exiger au minimum 2 exercices comptables clôturés avant d'étudier une demande de crédit immobilier. Certains établissements exigent 3 ans. Cette durée permet à la banque d'identifier une tendance dans l'évolution des revenus.
Le calcul des revenus retenus
C'est là que la différence de traitement est la plus marquée. Pour un salarié, le revenu retenu est le salaire net mensuel multiplié par 12. Pour un TNS, la banque calcule la moyenne des revenus nets imposables sur 2 ou 3 ans, tels qu'ils apparaissent dans les bilans et les déclarations fiscales.
Concrètement, si vous avez généré 45 000 € la première année, 52 000 € la deuxième et 60 000 € la troisième, la banque retiendra souvent une moyenne de 52 333 € annuels, soit environ 4 361 € mensuels, quel que soit votre revenu actuel, potentiellement bien supérieur.
La stabilité et la tendance des revenus
Une progression régulière des revenus est perçue positivement. Une forte variabilité d'une année à l'autre (même avec une moyenne élevée) peut être un frein. Les banques cherchent à projeter votre situation dans le futur : elles veulent s'assurer que vous pourrez rembourser dans 5, 10 ou 20 ans.
La gestion des comptes bancaires
Les 3 à 6 derniers relevés de vos comptes courants (professionnels et personnels) sont systématiquement analysés. Tout incident, découvert, rejet de prélèvement, utilisation excessive du crédit renouvelable, fragilise fortement un dossier TNS.
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Analyser mon dossier →Les documents indispensables pour un dossier TNS
La constitution du dossier est déterminante. Un dossier incomplet ou mal présenté augmente considérablement le risque de refus, même pour un profil solide.
- Les 2 ou 3 derniers bilans comptables certifiés par un expert-comptable (ou les déclarations 2042 C PRO pour les auto-entrepreneurs).
- Les liasses fiscales correspondantes (formulaires 2031, 2035 ou 2065 selon votre régime fiscal).
- Les avis d'imposition sur les 2 ou 3 dernières années.
- Les 3 à 6 derniers relevés bancaires de vos comptes professionnels et personnels.
- Le Kbis de moins de 3 mois si vous êtes en société.
- Les justificatifs d'apport personnel : relevés d'épargne, acte de donation, etc.
Comment optimiser son dossier TNS avant de solliciter les banques
Anticiper au minimum 6 mois à l'avance
Si vous savez que vous allez chercher un crédit dans l'année, commencez dès maintenant à soigner vos relevés bancaires. Évitez tout découvert, remboursez vos crédits à la consommation existants si possible, et constituez une épargne visible et régulière.
Travailler avec un expert-comptable
La présentation de vos bilans peut influencer significativement la lecture qu'en fait un analyste bancaire. Un expert-comptable peut anticiper les questions et mettre en valeur les éléments positifs de votre activité.
Ne pas démultiplier les demandes en parallèle
Multiplier les demandes simultanées envoie un mauvais signal aux banques : les réseaux bancaires communiquent entre eux et un dossier vu partout perd de sa valeur. Mieux vaut cibler les bons établissements d'emblée plutôt que de faire le tour de toutes les banques.
Passer par un intermédiaire spécialisé
Un mandataire IOBSP spécialisé dans les profils atypiques connaît les politiques d'octroi de ses établissements partenaires. Il sait si tel établissement est ouvert aux auto-entrepreneurs après 2 ans d'activité, ou si tel autre intègre les dividendes dans le calcul des revenus. Cette connaissance évite des demandes inutiles et concentre les efforts sur les interlocuteurs pertinents.
