Combien puis-je emprunter ? Calculer sa capacité d'emprunt en 2026

La réponse courte : votre capacité d'emprunt correspond au capital que permet de rembourser une mensualité égale à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, diminuée de vos crédits en cours, sur une durée de 25 ans au maximum. Avec 3 000 € de revenus nets et aucun autre crédit, cela représente environ 210 000 € sur 25 ans à un taux global de 3,5 %.

Ce chiffre n'est qu'un point de départ : entre les revenus perçus et ceux que la banque retient, l'écart peut être important. Ce guide détaille chaque étape du calcul, les pièges fréquents et les leviers pour augmenter le montant finançable.

La logique du calcul bancaire

Une banque ne part pas du prix du bien que vous visez. Elle part de ce que votre budget peut supporter chaque mois, puis remonte au capital correspondant, en fonction de quatre variables : les revenus retenus, les charges de crédit existantes, la durée du prêt et le taux global.

Étape 1 : déterminer la mensualité maximale

La règle est fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Recommandé en 2021, le plafond de 35 % de taux d'effort est juridiquement contraignant pour les banques depuis le 1er janvier 2022. Il se calcule assurance emprunteur incluse.

Mensualité maximale = (Revenus nets retenus × 35 %) - Mensualités des crédits en cours

Les banques peuvent déroger à ce plafond pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Ces dérogations sont encadrées : au moins 80 % d'entre elles doivent financer une résidence principale, et au moins 30 % doivent bénéficier à des primo-accédants. Le détail de ce mécanisme est expliqué dans notre article consacré au calcul du taux d'endettement à 35 %.

Les revenus que la banque retient

• Salariés en CDI : le salaire net avant impôt, primes contractuelles comprises. Les primes variables ne sont retenues que si elles sont régulières sur plusieurs années.
• Travailleurs non salariés : la moyenne des revenus sur au moins deux exercices clôturés, parfois trois. Notre guide sur le crédit immobilier des TNS détaille la lecture des bilans par les banques.
• Revenus locatifs : retenus à 70 % de leur montant, pour intégrer la vacance et les charges.
• Pensions de retraite, rentes, pensions alimentaires : retenues lorsqu'elles sont justifiées et durables.

Les charges qui viennent en déduction

Crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable utilisé, prêt immobilier en cours, pension alimentaire versée : tout ce qui constitue un engagement mensuel récurrent réduit l'enveloppe. Le loyer que vous payez aujourd'hui n'est pas compté s'il disparaît avec l'achat de votre résidence principale.

Étape 2 : convertir la mensualité en capital

Une fois la mensualité maximale connue, le capital empruntable dépend de la durée et du taux. Le tableau ci-dessous applique le plafond de 35 % à différents niveaux de revenus, sans crédit en cours, avec un taux global de 3,5 % assurance comprise. Montants indicatifs.

L'effet du taux

Pour une même mensualité de 1 050 € sur 25 ans, le capital finançable atteint environ 221 400 € à 3 %, 209 700 € à 3,5 % et 198 900 € à 4 %. Un demi-point de taux représente donc un peu plus de 11 000 € de capacité d'emprunt. C'est la raison pour laquelle le coût de l'assurance, intégré au taux global, mérite autant d'attention que le taux nominal.

L'effet de la durée

La norme HCSF plafonne la durée à 25 ans. Une tolérance jusqu'à 27 ans existe lorsque le projet comporte un différé d'amortissement : achat en VEFA, construction de maison individuelle, ou achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total. Passer de 20 à 25 ans augmente le capital d'environ 16 %, au prix d'un coût total des intérêts nettement plus élevé.

Étape 3 : vérifier le reste à vivre

Respecter les 35 % ne suffit pas. Les banques contrôlent systématiquement le reste à vivre, c'est-à-dire la somme disponible chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Un ménage à 34 % de taux d'effort mais avec un reste à vivre trop faible peut se voir refuser le financement, quand un ménage à hauts revenus peut obtenir une dérogation au-delà des 35 % grâce à un reste à vivre confortable.

Les fourchettes généralement observées sont les suivantes :

• Personne seule : 700 à 900 € par mois minimum.
• Couple sans enfant : 1 200 à 1 500 € par mois.
• Par enfant à charge : 300 à 400 € supplémentaires.

Ces seuils pèsent surtout sur les revenus modestes et les familles nombreuses, pour qui le calcul à 35 % surestime souvent la capacité réelle.

Étape 4 : passer de la capacité d'emprunt au budget d'achat

Le capital emprunté n'est pas le prix du bien que vous pouvez acheter. Il faut ajouter l'apport, puis retirer les frais qui accompagnent l'opération.

• Les frais de notaire : de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
• Les frais de caution ou d'hypothèque : autour de 1 % du montant emprunté selon la formule choisie.
• Les frais de dossier et, le cas échéant, les honoraires de l'intermédiaire.

Exemple. Un couple perçoit 4 000 € de revenus nets, sans crédit en cours. Sur 25 ans à 3,5 %, sa capacité d'emprunt est d'environ 279 700 €. Il dispose de 45 000 € d'apport. Enveloppe totale : 324 700 €. Une fois déduits environ 8,5 % de frais pour un bien ancien, le prix d'achat accessible se situe autour de 299 000 €. L'apport représente alors 15 % du prix, dans la fourchette de 15 à 20 % que les banques attendent pour la plupart des dossiers. Pour les profils atypiques, elles peuvent exiger jusqu'à 30 %, comme l'explique notre article sur l'apport personnel en crédit immobilier.

Les erreurs qui faussent le calcul

Oublier un petit crédit en cours

Un crédit auto de 250 € par mois semble anodin. Sur les revenus de notre couple à 4 000 €, il ramène la mensualité disponible de 1 400 € à 1 150 € et fait perdre près de 50 000 € de capacité d'emprunt sur 25 ans.

Compter ses primes variables comme un salaire fixe

Bonus, commissions, heures supplémentaires : sans historique régulier sur deux ou trois ans, la banque ne les retient pas, ou seulement en partie.

Retenir les loyers à 100 %

Un investisseur qui perçoit 800 € de loyers ne verra que 560 € ajoutés à ses revenus. Avec 3 000 € de salaire, ses revenus retenus atteignent 3 560 €, soit une mensualité maximale d'environ 1 246 € et une capacité d'environ 248 900 € sur 25 ans à 3,5 %, et non les montants qu'aurait donnés un loyer compté en totalité.

Cinq leviers pour augmenter sa capacité d'emprunt

1. Solder les crédits à la consommation avant la demande

Rembourser un prêt de 150 € par mois libère environ 30 000 € de capacité sur 25 ans à 3,5 %. Utiliser une partie de son épargne pour cela est souvent plus rentable que de la conserver en apport, à condition que l'apport restant reste suffisant.

2. Réduire le coût de l'assurance emprunteur

La délégation d'assurance, possible à tout moment depuis la loi Lemoine, permet de comparer les contrats avant même l'offre de prêt. Chaque euro économisé sur la cotisation mensuelle peut être réaffecté au capital.

3. Documenter la stabilité de ses revenus

Attestations de primes versées, bilans complets, baux et relevés de loyers encaissés : un revenu bien justifié a davantage de chances d'être retenu pour son montant réel.

4. Optimiser la durée et le montage

Allonger la durée jusqu'à 25 ans, intégrer un différé en cas de travaux ou de construction, lisser plusieurs prêts dont un prêt à taux zéro si vous y êtes éligible : le montage peut modifier sensiblement la mensualité retenue.

5. Cibler les banques dont la méthode vous est favorable

Méthode différentielle pour les loyers, prise en compte des dividendes, usage du quota de dérogation : ces différences de politique d'octroi expliquent qu'un même dossier puisse être refusé dans un établissement et étudié favorablement dans un autre.

Le rôle d'un mandataire IOBSP dans ce calcul

Un simulateur applique une formule. Un mandataire IOBSP applique la grille de lecture propre à chaque établissement partenaire et repère en amont les ajustements utiles : un crédit à solder, un justificatif manquant, une banque à privilégier. Aucun montant ne peut être promis à l'avance, la décision appartenant au prêteur, mais un calcul réaliste évite de visiter des biens hors budget.

Alexis Strebel

Fondateur · Mandataire IOBSP · Hidya Access